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조합이 감추고 있는 추가 분담금의 비밀
[연재]다시 뉴타운·재개발사업의 해법을 찾다②
기사입력  2014/03/10 [02:09]   류재선 부천시뉴타운재개발비상대책협의회 자문위원
▲ 류재선 자문위원     ⓒ 뉴타운 재개발구역에서 입주를 앞둔 주민들이 생각지도 못한 추가 분담금 폭탄이 터져 나오면서 주민들은 어이가 없고 황당해한다. 그러나 수억 원대 추가 분담금 폭탄은 이미 예정된 시나리오이다. 다만 토건족들이...
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▲ 류재선 자문위원     ⓒ
뉴타운 재개발구역에서 입주를 앞둔 주민들이 생각지도 못한 추가 분담금 폭탄이 터져 나오면서 주민들은 어이가 없고 황당해한다. 그러나 수억 원대 추가 분담금 폭탄은 이미 예정된 시나리오이다. 다만 토건족들이 선량한 주민들을 상대로 사업성과 추가 분담금을 숨긴 채 사업을 진행해왔을 뿐이다.

토건족들은 사업을 진행하며 하나씩 구실을 만들어 사업비를 증액해 오다가, 입주를 앞둔 시점에 마지막 폭탄을 터뜨려 주민들에게 독박을 씌운다. 이렇게 주민들에게 숨기고 있는 사업성과 추가 분담금의 비밀을 밝히면, 그 실체는 크게 네 가지 영역에 숨어 있음을 알 수 있다.  

1) 시공비와 관련된 추가 분담금 폭탄의 비밀 

토건세력들은 정비사업 초기단계(추진위 단계)에 사업계획을 수립할 때 시공비를 낮게 잡는다. 이것은 주민들이 사업성이 있다고 오판하도록 유도하기 위한 수법이다. 실제 시공비는 이보다 훨씬 높다는 것을 그들은 알고 있기 때문이다.

전국 어디나 사업의 초기단계에서 시공비는 300만 원대로 제시된다. 그러나 사업이 진행되는 절차에 따라 사업비는 계속해서 증액된다.

그럼, 시공비는 도대체 얼마까지 증액되는 것일까?

청라신도시에 공급된 민간아파트 29개 지구를 조사한 2012년 경실련의 분석결과를 보면 평당 건축비는 평균 667만원이었다. 시공비가 많게는 3.3㎡에 9백만~1천만 원이 넘어가는 곳도 있었다.(출처: 2012.3.8. 경실련 보도자료-청라신도시 건축비 검증 3탄-민간 아파트 건축비 검증)

이런 근거를 들이대면 그들은 초고층 아파트를 지을 때만 그렇다고 답변할지 모른다. 그러나 경실련은 “지난 2년간(2012-2013) 서울에서 분양된 민간 아파트의 건축비를 분석한 결과 거의 모든 아파트가 분양가상한제의 건축비 기준인 기본형 건축비를 초과해 분양하고 있는 것으로 나타났다”고 밝혔다. 과연 토건족들은 이 사실에 대해서 무어라 변명을 할 지 궁금해진다.

기본형 건축비는 2013년 9월 기준으로 3.3㎡당 542만원이었다. 그러나 사업자들은 최대 903만원의 건축비로 분양했다. 2년간 서울에서 총 33건의 분양 가운데 기본형 건축비 내에서 건축비가 책정된 경우는 단 5건(15%)에 불과하였다.

결국 두배 가까운 시공비의 차액은 사업이 진행되는 과정에서 조금씩 올리다, 입주시점에 가서 주민들에게 추가 분담금 폭탄으로 떨어지는 것이다. 그때 가서 열 받고 서둘러 봐야 이미 게임은 끝이 나있다.  

2) 금융비용과 관련된 추가 분담금 폭탄의 비밀 

금융비용은 통상 3년이면 총사업비의 10%가 발생한다. 그러나 사업성을 분석한 지자체에서는 대부분 3년치 금융비용만 계산했다. 뉴타운 재개발 사업은 사업시행인가 시점부터 입주까지 최소한 10년 정도가 소요되는 사업이다. 따라서 사업성을 분석할 때 금융비용은 최소한 총사업비의 20% 이상을 숨겨두고 있는 셈이다.

결국 이렇게 숨겨진 금융비용(20%)도 입주시점에 가서 추가 분담금 폭탄이 되는 것이다.  

3) 현금 청산자와 관련된 추가 분담금 폭탄의 비밀

사업성이 없는 시기, 현금 청산자는 날로 늘어날 수밖에 없다. 현금 청산자가 20%만 늘어나도 비례율은 급격히 떨어진다. 비례율이 떨어지면 보상가도 떨어지고 결국 추가 분담금이 증가할 수밖에 없다.

그러나 지자체 어디에서도 현금 청산자 때문에 늘어나는 추가 분담금을 주민들에게 경고해 주는 곳은 없다. 이러한 행태는 단지 현금 청산자를 미리 예측하는 일이 어렵기 때문만이 아니다.

전국 어디나 요즘은 해산동의자가 최소한 40~ 50%에 육박하는 추세다. 이러한 사실은 실로 어마어마한 추가 분담금 폭탄이 예고돼 있다는 것을 의미하고 있는 것이다. 왜 그럴까?

조합해산동의자는 적은 지분보다, 큰 지분을 소유한 사람들이 많다. 낡은 집보다는 멀쩡한 건물의 소유자가 더 많다. 따라서 해산동의자가 50%에 육박할 경우 이들이 차지하고 있는 면적은 최소한 60~70%가 된다.

이들이 차지하는 면적이 60~70%를 차지한다면, 전체 조합원의 종전 자산합산액으로 환산할 경우 80% 가까이 된다. 이러한 사실은 20% 자산을 소유한 조합원이 80% 자산을 소유한 주민들의 선택권을 가로막고 있는 형국임을 알 수 있다.

그러나 문제의 심각성은 거기서 끝나지 않는다. 이들이 현금청산을 선택함으로써 남아있는 적은 지분의 소유자들이 현금 청산금 때문에 생기는 이자 폭탄을 추가 분담금으로 독박을 쓰게 된다는 사실을 모르고 있다는 것이다. 이러한 사실을 토건족과 정부는 알고 있으면서 의도적으로 숨기고 있는 것이다.

하지만 사정을 모르는 순진한 가옥주들만 입주 시점에 가서 추가 분담금이라는 명목으로 수억원의 비용을 떠안게 되는 것이다.  

4) 할인분양으로 인한 추가 분담금 폭탄의 비밀 

아파트 대세 하락기, 일반분양은 쉽지 않다. 분양이 되지 않자 온갖 희귀한 판촉 분양방안이 동원 되고 있다. 이러한 현실은 분양이 되지 않을 경우 할인분양을 하거나, 파산의 위험까지 있다.

결국 할인분양으로 위험을 모면해도 할인 금액만큼 손실과, 분양이 지연되는 기간만큼 이자를 추가 분담금 폭탄으로 떠안아야 한다.

자, 이제 위에서 언급한 내용들을 모두 합산해 보면, 조합이 그동안 숨겨왔던 추가 분담금의 규모가 어느 정도일지 어림잡아 생각할 수 있을 것이다.

추가 분담금 폭탄의 규모는 다른 비용을 차치하고 위에서 언급한 내용들 1)+2)+3)+4)의 경우만 계산해 보아도 앞으로 수억원대 분담금이 터질 수밖에 없는 상황임을 감지할 수 있을 것이다.

이렇게 발생하는 추가 분담금의 폭탄은 남아있는 조합원들이 독박을 쓰게 되는 것이다.

물론, 이러한 내용을 토건족들과 정부는 모두 알고 있다. 그러나 이러한 내용을 숨기면서 사업을 진행해 오다 현금 청산자들이 많아지자 진퇴양난에 빠져 주저앉아 버리는 것이다.

따라서 지금은 핵폭탄이 예정되어 있는 뉴타운 재개발사업을 즉각 중단하고 새로운 대안을 발 빠르게 모색해야 할 시기다. 그렇지 않으면 주민들은 빚더미에 올라앉게 될 것이고 더 이상 감당할 수 없는 가계부채는 국가경제를 파탄낼 것이다.

정부와 정치권은 뉴타운 재개발 구역을 특별재난구역으로 선포하고, 특별법을 제정하여 지금 즉시 대책을 마련해야 하는 이유가 여기에 있다.

 
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