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“3기 신도시 개발도 ‘특검’ 도입하라”

원주민 토지 뺏어 개발업자 배불리기가 공공개발인가?
"탈ㆍ불법에 울고, 강제수용으로 죽고, 세금으로 또 죽는 개발지역 원주민들"
보상가 산정의 불합리·보유기간 길수록 높아지는 양도세율 등 세칙 개선 시급

당현증 전 3기 신도시계양주민비대위원장 | 기사입력 2021/09/30 [11:39]

“3기 신도시 개발도 ‘특검’ 도입하라”

원주민 토지 뺏어 개발업자 배불리기가 공공개발인가?
"탈ㆍ불법에 울고, 강제수용으로 죽고, 세금으로 또 죽는 개발지역 원주민들"
보상가 산정의 불합리·보유기간 길수록 높아지는 양도세율 등 세칙 개선 시급

당현증 전 3기 신도시계양주민비대위원장 | 입력 : 2021/09/30 [11:39]

▲ 당현증 전 3기 신도시계양주민비대위원장

유사 이래 최대의 수익율 기록을 세운 성남시 대장동 개발을 바라보면서, 3기 신도시 피해 당사자인 필자는 LH(한국토지주택공사)와 국토부를 떠올릴 수밖에 없는 이유는 무엇일까. 3억 5천만 원을 투자해 4040억 원을 벌었다는 것에 앞서, 3기 신도시를 통해 국토부나 LH는 과연 얼마를 벌었을까? 왜 이 점은 밝히지 않는 것인가? 안 밝히는 것인가? 못 밝히는 것인가? 필자는 이 점에 더 분개하지 않을 수 없다. 

 

정부가 주도한 3기 신도시는 허무맹랑하다. 서울 서민 주거 안정을 위한다는 명분을 내세운 3기 신도시는 위법과 탈법을 자행한 불법 토건국가 프로젝트다. 법에 정한 전략환경평가도 건성이었지만 이 지역은 애시당초 개발이 불가한 2등급의 경지 정리된 개발제한구역이다. 필자가 소유한 토지 보유기간은 정확히 45년이다. 

 

개발제한구역(Green Belt, GB)은 일체의 건축행위는 물론, 벽돌 한 장 놓을 수 없는 절대 농지다. 땅값이 X값인 건 당연지사다. 돈을 벌기 위한 토지가 아니기 때문이다. 1984년 공시지가는 평당 350원 정도였다. 믿어지는가?

 

공시지가는 세금징수를 위한 토대가 주요 기능이다. 그나마 어느 기간에는 공시지가가 하락하기도 했다. 인천 계양과 부천 대장동은 김포평야의 요충지로 쌀이 주요 생산품이었다. 정치권의 토건정책에 의해 갑자기 지정된 3기 신도시인 계양과 대장동은 GB가 95% 이상을 차지하는 순수 농업지역이자 개발제한구역이다. 

 

정부가 이 구역을 주택개발[지금은 허울이지만] 지역으로 정한 이유는 오직 저렴한 토지가격 때문이었다. 지정 당시 오죽하면 한 박 모 광역자치단체장이 공석에서, “계양지구는 성공할 자신이 있다. 이유는 저렴한 토지가격 때문이다”라고 자랑까지 했을 정도다. 보상가격은 한마디로 터무니없다. 그럴 수밖에 없는 구조는 LH와 국토부의 잘못된 제도와 규정 때문이다. 

 

이른바 허울 좋은 감정평가 산정이 대표적인 사례다. 토지보상가 산정을 위해 LH는 토지주가 지정한 감정평가 1인, 지자체장이 정한 1인, LH가 정한 1인을 선정하고 각각 토지보상가를 산정하도록 한 다음 이를 모두 더해 3으로 나눠 평균가격을 산출한다. 이렇게 산출한 금액이 바로 보상가이다. 겉으로는 적법하고 공정해보이지만 여기에는 함정이 있다. 

 

LH는 해마다 감정평가사를 소집해 교육을 주도한다. 요지는 3인의 평가사 중 최소 가격과 최대가격의 격차가 10%를 넘지 못하도록 규정하고 있다. 그 범위를 넘을 경우, 감평사는 영업정지 처벌을 받는다. 이런 환경에서 과연 어느 감평사가 최소 금액을 제시하겠는가? 당연히 최소 가격은 LH에서 제시하게 된다. 그래야 두둑한 성과급도 받고, 승진도 따라오기 때문이다. 

 

여기까지는 그나마 양반이다. LH의 횡포는 사업 단계가 진행될수록 강탈의 강도를 높여 간다. 그 중 하나가 대토(代土) 가격이다. LH는 토지보상을 받는 지주에게 특혜(?)라며, 같은 지역 내에서 다른 토지를 구입하도록 혜택(?)을 주고 있는데, 새로 구입할 토지가격은 최하 20배가 넘는다. 

 

이번에 문제가 된 성남 대장동의 경우 토지보상가는 300만 원~1천만 원으로 평균 500여만 원인 반면 원주민들의 이주 택지 가격(대토가격)은 1600~1900만 원이었던 것으로 알려져 비난 여론이 비등하고 있다.   

 

어디 그뿐인가. 이상한 양도세 산출에 개발지역 토지주는 또 한번 무너진다. 현재의 양도세 산출은 토지보유기간에 비례한다. 필자의 경우처럼 45년된 토지보상가격이 100만 원이라면, 소유 당시 가격인 350원을  뺀 금액인 999,650원이 양도세 부과의 기준이 된다. 세제 혜택은 모든 조건을 만족시켜도 1억 원 이상은 불허한다. 이것이 국가가 정하고 LH가 온갖 규정을 들어 착취하는 희대의 재산 강탈기술이다. 

 

생존을 위한 지장물 보상은 가혹함이 더 끔찍하다. LH는 항공촬영을 제시하며, 사진에 없는 지장물은 불법으로 몰아 보상에서 제외하고, 농산물 거래실적이 없어도 불허된다. 구입 가격보다 높으면 가격이 저렴한 '이전비'라는 명목을 들어 헐값으로 책정한다. 이외에도 여러 가지로 차마 이해할 수 없는 이유를 들어 철저히 보상을 배제한다. 억울하면 '이의제기'하라고 삿대질로 으름장을 놓는데, 과연 농부가 개발제한구역에서 불법을 행할 수 있단 말인가. 

 

웃지 못할 그들만(?)의 비밀은 개발이익이다. 엄청난 이익을 토지주에게는 법적으로 절대 보상해줄 수 없고, 국가가 인정하는 LH만 개발이익을 챙긴다는 것이 현실이다. 성남 대장동의 천문학적 이익과 비교하면 이유의 단초를 알 수 있지 않을까. 더 가혹한 것은 토지를 헐값으로 강탈 당하고 입주 자격조차 허락되지 않는다는 점이다. 고향조차 떠나라는 폭정이다. 땅 뺏고 조상도 강탈하는 LH와 거룩한 정부가 이 시대의 자화상이다. 

 

이외에도 재산을 강탈하는 규정은 말로 다할 수 없을 정도로 다양하다. 진정 특검을 받아야 할 대상은 LH와 당시 3기 신도시를 지정하고 계획했던 정부가 아닌가. 이익의 규모도 모르고 순박한 농민들의 몸과 영혼을 강탈한 주체가 권력을 이용해 얼마나 많은 이익을 챙겨왔겠는가. 정부로부터 허가받은 LH는 그간 얼마나 많은 이익을 위한 최고의 기술을 발휘해 왔겠는가. 성과급과 진급을 위한 그들의 맹렬한 질주가 눈에 선하지 않는가! 가히 그 상상을 불허한다. 

 

코로나라는 희대의 역병을 핑계 삼아 농민들의 의견을 무시하고 그 흔한 집회조차 할 수 없어 하소연 한 번 못한 연로한 농민들은, 이제 삶을 포기하고 처분만 기다리는 푸줏간의 소·돼지가 되어 죽음을 기다리는 말년의 비참함을 당하고 있다. 가·붕·개는 차라리 이름이라도 있어 행복한 졸개라도 되지만 말이다. 농토가 농민의 몸이고, 농사는 농민의 영혼이거늘 정부와 LH는 몸도 영혼도 없는 Fataki(?)인가! 

 

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